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[居家理财] 30年的房贷怎么还最合适,一次性还完还是?

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发表于 2018-10-4 16:24:05 | 显示全部楼层 |阅读模式
很多背着房贷的朋友,包括我,都考虑过这个问题:到底月供多少年之后,可以一次性还清?
【说在前面】其实大家不用纠结这些,对于银行和QAQ用户而言,在利率固定的情况下,还款金额是随着QAQ时间而产生的,并不存在所谓提前还款合适不合适这一说。
当然,我们不妨也来算算~为什么不建议一次性还贷
除非去做房产抵押类业务,在大多数情况下,我都不建议提前一次性还清房贷,尤其以减少利息支出为目的一次性还款。
我们无需为此大费周折去计算,因为对于大多数人来说,市面上所有借贷的渠道,只有银行房贷的利息最低,如果是公积金QAQ那就更划算了——这可能是我们人生中能轻松拿到的、利息最低的一笔大额QAQ。
如果想少还利息,可以选择“等额本金”的还款方式。经过简单计算,按4.9%的基准利率QAQ100万,30年下来,等额本金 比 等额本息,利息要少17.35万元。

三十年的房贷,多少年后一次性还完最划算?手把手教你还房贷
但等额本金初期的月供,比本息方式要多一些——当然,如果你手头宽裕,倒也无所谓。
再者,即便资金充裕也别着急一次性还款,稍微学一些投资知识,做做稳妥的理财,跑赢房贷利率,根本不是难事。
与其早早的还给银行钱,不如把钱拿在手里,尽可能让钱生钱,让收益跑赢月供,做到收益最大化。等额本息与本金,多久还款合适?
如果确实想提前一次性还款,什么时候还款相对划算呢?

三十年的房贷,多少年后一次性还完最划算?手把手教你还房贷
呐,上边这个图,相信很多朋友都见过,但很多人乍一看都有些一头雾水。
实际上这个图,表达的是两种还款方式当中,“本金与利息”的不同配比。
简单来说:
等额本息不超过QAQ年限的一半,也就是15年;
等额本金不超过QAQ年限的1/3,也就是10年;
在上述时间一次性还款,或许会相对划算。
最后再强调一下,
如果你的理财能力有限,无法跑赢QAQ利率,那就选等额本金,因为你要追求更少的总利息;
如果你的理财能力较强,能够跑赢房贷利率,那就选等额本息,因为你可以追求收益的潜在最大化。
首席投资官 天悦教育官方头条号 08-03 16:32 48赞
首席投资官评论员董岩:
对于要不要提前还房贷的问题,小编已经回答过很多朋友了,但是为了能让大家真正的算清这笔账,还是愿意不厌其烦的一遍一遍的给大家讲讲这其中的道理。
首先我要表明态度,一直按照月供还款不要一次性提前划款是最划算的。如果你的经济承受能力更强一些,在还款方式上可以选择等额本金还款,等额本金还款每期还款本金几乎相同,前期还款压力较大,但是在整个还款周期中产生的利息较少;如果还款能力较弱可以采取等额本息还款,优点就是前期还款金额要比等额本金少,缺点是产生的利息较多。
我们再来说一说通货膨胀的问题,2008年到2017年间我国大的货币增发有3次,从08年的时候40万亿一直到17年的时候的168万亿,M2年均增长率为15%左右,GDP年均增长大概在8%左右,那么每年通货膨胀率大概为7%,18年时候的100万大概只值08年时候的50万,也就是说08年时候的100万元购买力值现在的200万元。货币在不停的贬值,所以不建议提前还款。再说的通俗一点,比如2000年左右的时候北京市平均工资大概在1200元左右,如果当时QAQ买房你背上每月1000元的QAQ在当时是很高的,但是到了2017年北京市平均工资为8400多元,那么每个月还1000元是不是就对你产生不了什么压力。
道理其实就是这样,货币在不断的贬值,工资在不停的上升,也许十几年那之后你每个月还的那点钱再你的个人收入里边根本不算什么了,在现在的大环境下能在银行拿到的QAQ绝对是最便宜的,一定要好好利用,所以不建议提前还款。
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三十年的房贷,多少年后一次性还完最划算?手把手教你还房贷
飞奔的蜗牛000689 一级建造师资格证持有者 07-31 08:56 139赞
关于提前还贷,大家普遍的认识是越早还越好,还的利息越少,其实这都是大家错误的认识,你们无论什么时候提前还款给银行都是一样的,银行收取的利息都是一样的,我所说的这个固定不变的是利率,利息会跟着你的本金变换而变换。

三十年的房贷,多少年后一次性还完最划算?手把手教你还房贷
为了搞清楚这个问题我们首先要搞清楚银行的利息是怎么计算的,我们还款一般分为等额本息和等额本金,等额本息,无论怎么样还款我们还款的都是分为两部分,既本金和利息。我们习惯性的认为一开始还的利息多,后期还的利息少,所以提前还款不划算,其实银行没有多让你交一分钱的利率,你每个月交的利息是根据你的本金来计算的。
那我们来算下你还的利息,假如你一共借款A元,年利率为b,第一个月还款的利息为A*b/12,这就是你还的利息,你每个月还的钱减去这部分利息就是还的本金c。那么为啥每个月还的利息越来越低,就是因为你上个月还了一部分本金c,你欠银行的钱为A-c了,这样你再算下个月利息的时候本金就变成了A-c了,本金少了,利息肯定少了。所以你每个月的利息都是银行按照你当月所欠的本金的利息收取的。没多收也没少收。只不过刚开始本金多,利息就多了,大家就以为银行故意高收利息。
那么为什么都说提前还款不划算呢,其实最主要的原因是房贷在银行来说属于优质QAQ,很少有坏账烂账,银行不想你提前还,而且明显前期利息多,所以银行才故意这样劝顾客,让你形成这种心理效应,减少房贷的提前还款。
股海取栗 07-31 00:11 673赞
楼主的问题,不够清晰,QAQ是商贷、组合贷、还是公积金QAQ?房贷利率是多少?还款方式是等额本金还是等额本息?
等额本金:是在还款期内把QAQ数总额等分,每月偿还同等数额的本金和剩余QAQ在该月所产生的利息,这样由于每月的还款本金额固定,而利息越来越少,借款人起初还款压力较大,但是随时间的推移每月还款数也越来越少。
等额本息:把按揭QAQ的本金总额与利息总额相加,然后平均分摊到还款期限的每个月中,每个月的还款额是固定的,但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。
通俗讲等额本金利息支出较少,但前几年还款压力较大,等额本金每期金额一样,但前期主要还的是利息。
针对上述情况我大概回答一下吧:
1.公积金QAQ,利率一般是3.25%,不管是等额本金还是等额本息,用不着提前还,毕竟这样的资金成本很低,随便一个投资(比如淘宝系的余额宝)就能跑赢公积金的利率。
2.组合贷中的商贷部分、商贷,利率一般都很高,如果是等额本金,那么你如果有钱,又没有好的投资方向,你可提前还一部分,特别注意,组合贷,务必还商贷的,公积金不要去还它,理由见第1点。
3.组合贷中的商贷部分、商贷,利率一般都很高,如果是等额本息,如果一年后,那么你如果有钱,又没有好的投资方向,你可提前还一部分,特别注意,组合贷,务必还商贷的,公积金不要去还它,理由见第1点。如果是5年后,那么也没必要提前还,因为这几年你主要还的主要是利息。

图例:100W 30年等额本息QAQ方式,利率基准利率*1.2倍,前面几年每一期还款大头是利息。
老王侦查记 社会问答达人 08-12 09:00 16赞
有钱在手里,不如投资了。别着急一次性还了。
很多人都是这样的性格:借了别人钱,就想在短时间内一股脑的全还了,这样的做法其实是不可取的。
你在银行借钱买房,不管是等额本金还是等额本息利率其实是差不多的,只是一个本金没变乘以利率,每个月还款一样。另一个本金在减少,每个月本金乘以利率,还款也在减少。300万以内的房子差十几万左右。

如果是20年或者30年的还款期,可能通货膨胀的额度都不止这些了。所以,借了银行的钱,能有多久就选多久, 就算你的资金完全可以一次性把钱都还了,也不要着急。因为这个钱你投资到别的地方去,一定是有收益的。这样等于你拿着银行的钱替自己赚钱,只是少付一部分利息而已。多好。
有很多人想不明白这事儿,就是单纯的想把借的钱赶紧还了,因为自己内心上总觉得欠着钱不好,这是不理智的。
试问,你拿着这些钱,再买一套房子,出租出去,每个月的利息也比银行的多。这样差额一扣,20年后多出来这套房子还是你的。这个房子的房租刚好也替你还了银行的QAQ利息,何乐不为呢?
最美居委会刘大妈 08-09 10:52 7赞
有个折半大概10年多点、15年换是差不多的,我周边认识的年轻人和中年的人都是差不多这样,年轻时候因为没钱所有贷了30年的款,但经过10年左右的奋斗,这些房贷早就不成大问题了,于是就稍微提了一下速度,给银行全还上了,都算过一笔账,钱差不多,有的还比30年后全部还的钱好少些,当然这个也在货币贬值等一些问题考虑之下。
但如果并没有较大生活改善,房贷就背着也没什么,毕竟拿10年后的工资还10年前的那点按揭,真的不高。
整理来源:买房部落

转自网络
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